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Ebertz & Partner - SWF 123: Seniorenzentrum Ruhpolding

Die Ebertz & Partner–Unternehmensgruppe zählt seit vier Jahrzehnten mit einem realisierten Investitionsvolumen von mehr als € 5,4 Mrd. zu den führenden Emissionshäusern für geschlossene Immobilienfonds. Die Sachwertfonds investieren in langfristig vermietete, gewerblich genutzte Immobilien in bevorzugten Lagen. 125 Sachwertfonds haben insgesamt 161 Immobilienobjekte mit einer Mietfläche von mehr als 2,5 Mio. m² finanziert. Rund 4.000 Anleger mit rund 6.400 Beteiligungen sind bzw. waren an diesen Fonds mit rd. € 2,5 Mrd. Eigenkapital beteiligt. 44 Fonds wurden als Privat-Platzierungen aufgelegt.

Über alle Fonds wurden Ausschüttungen in Höhe von durchschnittlich 5,3% p.a. zzgl. Tilgungen von durchschnittlich 1,9% p.a.realisiert. Bis Ende des Jahres 2007 wurden 38 Sachwertfonds nach dem Verkauf der Objekte bzw. dem Verkauf der Anteile aufgelöst. Die Renditen für die Anleger der beendeten Fonds belaufen sich dabei auf bis zu 16% p.a., im Durchschnitt lagen sie bei rd. 8% p.a. nach Steuern.

Weblink: E&P-Leistungsbilanz per 31.12.2008

In den kommenden 30 Jahren wird der Anteil älterer Menschen in Deutschland beträchtlich zunehmen und das Durchschnittsalter wird erheblich ansteigen. Die Veränderungen im Altersaufbau der Bevölkerung, die deutlich überproportionale Zunahme der Menschen in höheren Lebensaltern, der Rückgang der häuslichen Pflege von derzeit 70% und die damit verbundene höhere Pflegewahrscheinlichkeit werden dazu führen, dass der Bedarf an stationären Pflegeplätzen wächst. Die Veränderungen im Bevölkerungsaufbau (z.B. wachsender Anteil an Singles, höhere Lebenserwartung, Multimorbidität) tragen nachhaltig dazu bei, dass der Anteil an Pflegebedürftigen, die vollstationär versorgt werden müssen, schneller wächst als der Anteil der zu Hause Versorgten.

Der Markt wandelt sich: an die Stelle der (planwirtschaftlichen) „Pflegebatterie“ tritt ein flexibles nachfrageorientiertes Angebot. Die Seniorenresidenz der 4. Generation wendet sich demnach nicht allein an Pflegebedürftige jenseits der 80. Die Nachfrage wird von einem veränderten Selbstbewusstsein der „neuen Alten“ geprägt. Sie sind selbstbewusst, kritisch, kaufkräftig und erwarten ein Dienstleistungsangebot, das ihren individuellen Wünschen gerecht wird. Aus „Einrichtungen“ werden nachfrageorientierte Dienstleistungszentren, die mehr einem Hotel als den „Verwahranstalten“ der Vergangenheit gleichen.

Der Betrieb einer stationären Pflegeeinrichtung bietet eine hohe Mietsicherheit. Nach SGB I hat der Staat die Verpflichtung, dafür Sorge zu tragen, dass die für die Erfüllung seiner gesetzlichen sozialen Verpflichtungen erforderliche Infrastruktur in ausreichendem Umfang und in hinreichender Qualität vorhanden ist. Vorrangig muss der Staat andere Träger befähigen, die geeigneten Einrichtungen zu schaffen und vorzuhalten. Das leistet er in aller Regel durch eine „Förderung“ des Investments z.B. in Pflegeimmobilien. Die Regel ist zwischenzeitlich, dass die „Förderung“ ausschließlich über die Vereinbarung von – auskömmlichen – Investitionsfolgekosten erfolgt (Subjektförderung).

Die Investitionsfolgekosten sind Bestandteil des Pflegesatzes. Soweit eine entsprechende Vereinbarung abgeschlossen wurde, wird dieser Kostenanteil auch dann vom Sozialhilfeträger in vollem Umfange übernommen, sofern der Bewohner (oder seine unterhaltspflichtigen Angehörigen) selbst nicht mehr oder nicht mehr ausreichend leistungsfähig sind. Das bedeutet für die Fondsgesellschaft, dass die Mietzahlungen der Bewohner der Seniorenresidenz im Bedarfsfall durch staatliche Unterstützung sicher gestellt sind.

In § 71 SGB XI – in Verbindung mit § 75 SGB XII – sind die Voraussetzungen definiert, nach denen Pflegeeinrichtungen Leistungen erbringen und diese über die Pflegeversicherung und/oder der Sozialhilfeträger abrechnen dürfen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, dann erhält der Betreiber einen Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI resp. eine Vereinbarung nach § 77 SGB XII. Kommen diese Verträge zustande, so hat der Betreiber den Anspruch auf Abschluss einer Vergütungsvereinbarung. Aus dieser errechnet sich der monatliche Preis für den Aufenthalt in einer Seniorenresidenz. Er staffelt sich nach dem Grad der Pflegebedürftigkeit in die Pflegestufen I bis III und ist in der Regel durch den Bewohner selbst zu zahlen. Die Kosten der Pflege werden bis zur Höhe der gesetzlichen Pauschalen nach SGB XI erstattet. Die Kosten für die Unterkunft und Verpflegung sowie für die Miete (Investitionsfolgekosten) trägt der Bewohner selbst. Sind die Bewohner selbst oder dieunmittelbaren Verwandten nicht in der Lage, die Kosten zu tragen und besteht eine Vergütungsvereinbarung, so trägt der zuständige Sozialhilfeträger nach §§ 75 bis 77 SGB XII die nicht gedeckten Kosten. Somit besteht für die Fondsgesellschaft und ihre Anleger ein hohes Maß an Sicherheit.

Die Seniorenzentrum in Ruhpolding erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen.

Ruhpolding (6.500 Einwohner), ein kleines Städtchen im südlichen Landkreis Traunstein, liegt in einem Talkessel der Chiemgauer Alpen auf einer Höhe von 655 m. Die Autobahn A 8 (München – Salzburg) ist nur 8 km entfernt. Eine eigene Eisenbahnlinie verbindet Ruhpolding mit Traunstein, von dort besteht Anschluss an das nationale und internationale Schienennetz.

Der anerkannte Luftkurort Ruhpolding präsentiert sich als Fremdenverkehrsort mit Schwerpunkten Sport, Freizeit, Tradition und Natur.

Weblink: Lageplan / Sateliten-Ansicht (Google Maps)

Das Seniorenzentrum wird im historischen Zentrum von Ruhpolding am Rathausplatz, direkt gegenüber dem Rathaus und der alten Schule in absolut ruhiger Lage errichtet. Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Nähe.

Allein von seiner Lage her wird das künftige Seniorenzentrum seinen Einzugsbereich weit über die Grenzen des Landkreises – erfahrungsgemäß - bis nach München ausdehnen können. Indessen spricht der demographische Status Quo und die weitere Entwicklung im Landkreis Traunstein dafür, dass allein aus dem lokalen Bedarf heraus eine hinreichende Nachfragen nach Pflegeplätzen besteht. Bereinigt um reine Wohnplätze erreicht der gegenwärtige Pflegeplatzbestand lediglich einen Bedarfsdeckungsgrad von ca. 3,8 %, das bedeutet, dass bereits aktuell eine Bedarfsunterdeckung von ca. 400 Plätzen besteht. Die Bedarfsunterdeckung wird innerhalb der kommenden 17 Jahre auf rund 700 Plätze ansteigen.

Das Haus sieht 153 Pflegeplätze in 113 Zimmern vor. Nicht mehr die Aneinanderreihung von standardisierten Einzel- sowie Doppelzimmern bestimmen das Bild sondern die Gestaltung flexibler Wohn- und Pflegemöglichkeiten. Daher sind verschieden große Einzelzimmer und Doppelzimmer vorgesehen. Es können auch Wohngruppen gebildet werden. Daher ist eine optimale Belegung selbst bei wechselnder Nachfragesituation gegeben. Das Haus steht Senioren in sämtlichen Pflegestufen offen, neben Plätzen für Kurzzeitpflege (Urlaubspflege) stehen auch Plätze für qualifizierte Verhinderungspflege zur Verfügung.

Der Eingangsbereich ist mit Rezeption, Restaurant-Cafeteria sowie Aufenthaltsbereichen großzügig gestaltet. Selbstverständlich ist der gesamte Residenzbereich so gestaltet, dass er für Gäste mit Bewegungseinschränkungen ein barrierefreies Ambiente bietet.

Der Pachtvertrag wurde am 30.05.2006 mit der SenVital GmbH, Köln, abgeschlossen. Er ist auf die Dauer von 20 Jahren mit Optionen auf Verlängerung von 2 x 5 Jahren ab Fertigstellung abgeschlossen. Die Jahrespacht beträgt € 877.000 zzgl. Nebenkosten. Nach einer pachtfreien Zeit von 6 Monaten ab Übergabe der Immobilie erfolgen die Pachtzahlungen. Der Pachtvertrag umfasst die Immobilie und das eingebrachte Inventar, das in einer Anlage zum Pachtvertrag aufgelistet ist. Eigentümerin des Inventars ist die Verpächterin (Fondsgesellschaft), die Ersatzbeschaffung erfolgt gem. Pachtvertrag durch die Pächterin (SenVital). Sollten sich - z.B. aufgrund von Flächenanpassungen oder Umplanungen - Abweichungen zur prospektierten Jahrespacht von € 877.000 ergeben, so verändert sich der Gesamtaufwand proportional zur Pachtänderung. Die Indexierung der Miete ermöglicht nach 2 Freijahren ab Übergabe bei einer Indexänderung von 10-Punkten eine Anpassung der Pacht um 75% der entsprechenden prozentualen Indexänderung.

Die Pächterin zahlt die mit der Bewirtschaftung verbundenen Nebenkosten gem. Betriebkostenverordnung ab Übergabe des Pachtgegenstandes. Die Kosten der Gebäudeversicherungen und der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung trägt die Verpächterin. Die Pächterin trägt die Kosten der Inventarversicherung, Betriebsunterbrechungsversicherung und der Betriebshaftpflichtversicherung. Die Kosten der Grundsteuer werden zu je 50% von der Pächterin bzw. Verpächterin getragen. Die Pächterin ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und wird alle technischen Einrichtungen auf ihre Kosten warten und unterhalten. Die Instandhaltungskosten an Dach und Fach trägt der Verpächter.

Web-Link: SenVital GmbH, Köln

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